Nos programmes immobiliers neufs à Marseille

Pourquoi Marseille est un secteur idéal pour investir ?

Marseille, deuxième ville de France, est une métropole méditerranéenne qui a su se réinventer au cours des deux dernières décennies. Son dynamisme économique, sa richesse culturelle et son cadre de vie attrayant en font une destination de choix pour l’investissement immobilier.

• Taux de vacance locative bas et demande soutenue : Le marché locatif marseillais est caractérisé par une forte demande, notamment de la part des étudiants (plus de 100 000 chaque année) et des jeunes actifs. Cela se traduit par des taux de vacance locative faibles dans de nombreux quartiers, assurant aux investisseurs une bonne résistance à la vacance et des revenus locatifs stables. Des rendements locatifs bruts de 5% à 6% sont courants, voire plus dans certains arrondissements en transformation.
• Pénurie de biens neufs et marché en tension : Bien que des projets se concrétisent, l’offre de logements neufs à Marseille reste tendue en 2025. Les mises en vente ont été faibles ces dernières années, et malgré une légère reprise des autorisations de construire, le volume reste bien en deçà des besoins. Cette rareté du neuf contribue à maintenir les prix et à valoriser les biens existants et futurs, offrant des perspectives de croissance de valeur à long terme.
• Atouts de la ville :
  • Économie diversifiée et attractive : Marseille est un pôle économique majeur du Sud de la France, avec des secteurs porteurs tels que la banque, l’assurance, le tourisme (1er port français, 5ème port européen pour les marchandises et 17ème mondial pour les croisières), les télécommunications, le multimédia et l’innovation (Technopôle de Château-Gombert).
  • Développement urbain et projets d’envergure : La ville est engagée dans de nombreux projets de rénovation urbaine, à l’image d’Euroméditerranée, qui transforme en profondeur les quartiers de la Joliette et du nord de la ville. Ces projets créent de nouveaux pôles économiques, résidentiels et culturels, dynamisant la demande et valorisant le patrimoine immobilier. Le prolongement du tramway et le développement de quartiers comme « Les Fabriques » sont également des signes de cette dynamique.
  • Cadre de vie et attractivité : Avec plus de 300 jours de soleil par an, ses calanques, son patrimoine et son ambiance unique, Marseille attire habitants et touristes. Cette attractivité forte assure une demande locative pérenne, tant pour les résidences principales que pour la location saisonnière dans certains secteurs.
  • Prix encore accessibles : Comparés à d’autres grandes métropoles françaises comme Paris ou Lyon, les prix de l’immobilier à Marseille restent relativement abordables, offrant un rapport rentabilité/prix très intéressant pour les investisseurs. Le prix moyen du mètre carré dans le neuf oscille, en juillet 2025, autour de 3 700 €/m², avec des disparités selon les arrondissements.

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En 2025, est-ce que ce secteur est recommandé pour l’investissement locatif ?

Oui, absolument ! En 2025, Marseille demeure un secteur fortement recommandé pour l’investissement locatif. La demande reste exceptionnellement haute, les rendements locatifs sont attractifs et la ville continue de se développer. Les perspectives sont globalement positives, d’autant plus avec la stabilisation des taux d’intérêt. Pour optimiser votre investissement, il est conseillé de cibler des biens neufs avec une bonne performance énergétique et de bien choisir les quartiers. Les arrondissements comme le 1er (Noailles), le 2ème (Joliette), le 3ème, le 14ème et le 15ème offrent des opportunités intéressantes, notamment pour leur rentabilité brute qui peut dépasser les 8% dans les quartiers en transformation. Des secteurs plus prisés comme le 5ème (Baille, Timone) ou le 6ème (Castellane) proposent des rendements de 5 à 6%.

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Marseille est-elle concernée par l’encadrement des loyers ?

Oui, Marseille devrait appliquer l’encadrement des loyers courant 2025 ou début 2026 sur tout son territoire. Cette mesure, qui vise à limiter les hausses excessives des loyers dans les zones tendues, est en cours de déploiement. Il est essentiel de comprendre que l’encadrement des loyers ne constitue absolument pas un frein à l’investissement, mais plutôt une garantie pour les investisseurs :

• Sécurité et prévisibilité : En fixant des plafonds de loyers, l’encadrement apporte une plus grande prévisibilité et une sécurité juridique aux propriétaires. Les investisseurs savent à quoi s’attendre en termes de revenus locatifs maximum, ce qui facilite la projection financière de leur projet.
• Stabilité du marché : Cette mesure contribue à stabiliser le marché locatif en limitant la spéculation et les hausses de loyers injustifiées. Un marché plus stable est un marché plus sain et plus attrayant sur le long terme pour les investisseurs.
• Protection des locataires, attractivité du bien : En assurant des loyers plus justes et accessibles, l’encadrement contribue à maintenir une population locataire stable et solvable. Un logement dont le loyer est raisonnable aura plus de facilité à trouver et à conserver des locataires, réduisant ainsi les périodes de vacance et les risques d’impayés.
• Qualité du bâti encouragée : Des dérogations peuvent être accordées pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration significatifs. Cela incite les propriétaires à investir dans la rénovation de leurs biens, notamment pour améliorer leur performance énergétique, ce qui valorise d’autant plus le patrimoine.

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Autres questions qui pourraient intéresser un investisseur immobilier :

• Évolution des prix de l’immobilier neuf à Marseille en 2025 : Après plusieurs années de hausses, le marché marseillais connaît une phase de stabilisation en 2025. Le prix médian des appartements a connu une légère hausse d’environ +1% sur les trois derniers mois (juillet 2025), mais une légère baisse annuelle de 2,95%. Les prix des appartements s’établissent en moyenne autour de 3 592 €/m² en avril 2025, tandis que les maisons sont à 4 240 €/m². Des disparités importantes existent entre les quartiers, offrant des opportunités dans les zones en développement.
• Accessibilité et transports : Marseille bénéficie d’une excellente connectivité avec le TGV, l’aéroport international, un réseau de métro et de tramway en constante extension, ainsi que son statut de premier port français. Cette accessibilité facilite la vie des locataires et renforce l’attractivité de la ville.
• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Avec l’évolution de la réglementation, l’importance du DPE est primordiale. Il est fortement recommandé de privilégier les biens avec un bon classement énergétique (au moins D) pour garantir une meilleure attractivité locative et éviter les contraintes liées aux « passoires thermiques » (logements classés F et G dont les loyers sont gelés ou qui seront interdits à la location à terme). L’investissement dans le neuf offre l’avantage de respecter les dernières normes énergétiques.
• Les dispositifs de défiscalisation : N’oubliez pas que l’investissement dans le neuf à Marseille peut vous permettre de bénéficier de dispositifs de défiscalisation, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. C’est un levier intéressant pour optimiser votre rentabilité nette.

En somme, investir dans l’immobilier neuf à Marseille en 2025 représente une stratégie pertinente. La ville offre une combinaison attractive de demande locative forte, de rendements intéressants, de prix encore compétitifs et d’un dynamisme urbain prometteur.